Ne Intrebati, Va Raspundem

Suntem aici si incercam sa raspundem oricaror intrebari legate de administrarea asociatiilor de proprietari!

Este adevarat ca, asociatiile de proprietari sunt obligate sa afiseze lunar modalitatea de calcul a intretinerii?

Da. Legea pentru modificarea si completarea Legii 230/2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari a fost adoptata de Camera Deputatilor in calitate de for decizional.
Actul normativ prevede ca ``Asociaţia de proprietari, prin grija preşedintelui asociaţiei, va afişa lunar, la vedere, lângă lista de plată a cheltuielilor asociaţiei de proprietari, modalitatea de calcul în urma căreia au rezultat sumele lunare de plată ale proprietarilor. Modalitatea de calcul va conţine şi arăta explicit toate costurile şi sumele care formează totalul de plată al proprietarilor, respectiv modul de calcul şi de repartizare a acestor cheltuieli către proprietari``.
Potrivit actului normativ, neindeplinirea acestor obligatii se sanctioneaza cu amenda.

Programul Bloc Expert se poate instala si pe calculatorul propriu?

Programul informatic Bloc Expert ruleaza online, datele fiind complet securizate. Se fac automat copii de rezerva ale bazei de date la intervale de timp regulate, de cel putin 2 ori pe zi. Softul nu se instaleaza pe calculatorul propriu, avantajul constand tocmai in faptul ca, administratorul poate lucra listele de cheltuieli de pe orice calculator/laptop, tableta sau smartphone.

Sunt administrator la o asociatie cu multe particularitati. Se poate adapta programul situatiilor specifice asociatiei de proprietari?

Sigur ca da. Softul este conceput in asa fel incat, sa putem configura orice particularitate specifica unei asociatii de proprietari. Programul permite folosirea formulelor matematice, a unor parametrii specifici, precum si setarea caracteristicilor legate de tipurile de cheltuieli, modul de distribuire a acestora, politica penalizarilor, tipuri de contorizare, samd.

Sunt proprietarul unui apartament intr-un ansamblu rezidential, dar momentan sunt plecat in strainatate. Cum pot vizualiza online cat am de plata la intretinere lunar?

Singura conditie este ca administratorul blocului unde sunteti proprietar sa foloseasca pentru gestiunea cheltuielilor asociatiei, programul informatic Bloc Expert. Astfel, veti putea accesa online contul propriu, cu ajutorul unui nume de utilizator si a unei parole, unde veti putea vizualiza toate detaliile legate de intretinerea apartamentului Dvs. Aceste detalii, precum si detalii legate de facturile de la furnizori, se regasec in fisa apartamentului, nota de plata si facturile atasate in program.

Cum pot primi acces la un cont demo?

Va oferim acces in aplicatie, timp de o luna, intr-un cont demo, pentru a va familiariza cu interfata si functionalitatile programului. trebuie doar sa ne trimiteti un email sau sa ne sunati.

La parterul blocului avem cateva spatii comerciale/ firme. Se poate emite din program factura?

Da. Programul genereaza facturi pentru toti cei care au nevoie, din cadrul asociatiei. Facturile pot fi personalizate cu sigla si stampila fimei de administrare/asociatiei de proprietari.

As dori sa scap cat mai mult posibil de hartii si scrisul de mana. Exista in program un chitantier electronic?

Da. Utilizand programul informatic Bloc Expert, poti reduce la minim „hartogaraia”. In momentul in care administratorul/ casierul opereaza o incasare in program, se genereaza automat si chitanta aferenta acestei incasari. La fel ca si in cazul facturilor, chitantele pot fi personalizate cu stampila si semnatura administratorului, astfel ca, nu va mai fi necesara purtarea stampilei in zilele de incasare.

Am absolvit de curand cursul pentru obtinerea atestatului de administrator de bloc, si voi administra prima mea asociatie de proprietari. Nu am experienta, ma puteti ajuta?

Sigur ca da, te vom ajuta pas cu pas. Ne ocupam in mod gratuit de configurarea asociatiilor de proprietari, oferim scolarizare si suport gratuite pe toata perioada colaborariisi vom gasi cu siguranta raspunsuri la intrebarile tale.

Se pot calcula penalizari prin intermediul programului?

Da. Programul calculeaza automat penalizarile aferente fiecarui apartament, in functie de politica penalizarilor configurata. De asemenea, exista posibilitatea anularii de penalizari pentru cazurile care o cer.

Locuiesc intr-un bloc vechi si am repartitoare la caldura. Firma care furnizeaza repartitoarele ne taxeaza foarte mult pentru calculul repartizarii caldurii. Se poate calcula prin intermediul programului Bloc Expert, repartizarea caldurii pe apartament, in functie de coeficienti si indecsi?

Sigur ca da. Am elaborat si implementat in program un algoritm matematic prin care se genereaza automat repartizarea costurilor cu agentul termic pentru fiecare apartament care are repartitoare. Puteti astfel renunta la serviciile unor terte parti care va taxeaza acest serviciu si puteti economisi sume importante de bani.

Se pot plati din fondul de penalizari si alte cheltuieli in afara de penalizari?

Conform Art. 49(3) din Legea 230/2007, ``sumele rezultate din aplicarea penalităţilor de întârziere vor face obiectul fondului de penalităţi al asociaţiei de proprietari şi se vor utiliza numai pentru plata penalizărilor impuse asociaţiei de proprietari de către terţi şi pentru cheltuieli cu reparaţiile asupra proprietăţii comune sau alte cheltuieli de natură administrativă.``

Cum procedam cand un proprietar nu-si plateste cotele de contributie la cheltuielile asociatiei?

Conform legii nr.230/ 2007 privind infiintarea organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, (1) Asociatia de proprietari are dreptul de a actiona in justitie pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit.
(2) Actiunea asociatiei de proprietari este scutita de taxa de timbru.
(3) Sentinta data in favoarea asociatiei de proprietari, pentru sumele datorate de oricare proprietar, poate fi pusa in aplicare pentru acoperirea datoriilor prin orice modalitate permisa de Codul de procedura civila.

Daca se doreste divizarea asociatiei de proprietari, cum se redistribuie banii stransi pentru fondul de rulment si reparatii?

Fondul de rulment si de reparatii se vor reimpartii conform partii indivize.

Se pot vinde parti din proprietatea comuna la bloc?

Conform Legii nr. 60/ 2012 privind aprobarea Ordonantei de urgenta a Guvernului nr. 79/2011 pentru reglementarea unor masuri necesare intrarii in vigoare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, art 658, (1) Incetarea destinatiei de folosinta comuna pentru partile comune din cladirile cu mai multe etaje sau apartamente se poate hotari cu acordul tuturor coproprietarilor. (2) In cazul incetarii destinatiei de folosinta comuna in conditiile alin. (1), devin aplicabile dispozitiile privitoare la coproprietatea obisnuita. (3) Imobilul, respectiv partea din imobil care rezulta din incetarea destinatiei folosintei comune se inscrie in mod corespunzator in cartea funciara pe baza documentatiei cadastrale intocmite in acest scop.

Proprietarii debransati de la sistemul central de incalzire termica platesc agentul termic pentru partile comune?

Da. Toti proprietarii unei asociatii de proprietari au drepturi si obligatii vis-a-vis de proprietatea comuna. Acestia trebuie sa plateasca partile comune la incalzire (holuri, subsol).

Cum se distribuie cheltuielile cu administratorul de bloc si femeia de servici?

Conform Legii 230/2007 privind-infiintarea-organizarea-si-functionarea-asociatiilor-de-proprietari H.G. 1588/2007, cheltuielile pe cota-parte indiviza de proprietate reprezinta cheltuielile asociatiei cu privire la proprietatea comuna, cu privire la: fondul sau fondurile pentru lucrari de intretinere, service, reparatii si, dupa caz, de consolidare, reabilitare, eficienta energetica, modernizare la partile de constructii si instalatii aflate in si pe proprietatea comuna, astfel cum este descrisa in cartea tehnica a constructiei si in acordul de asociere: subsolul; conductele de distributie si coloanele instalatiilor de apa, canalizare, incalzire, energie electrica; casa scarii; podul; spalatoria; uscatoria; terasa; ascensorul; interfonul – partea de instalatie de pe proprietatea comuna; centrala termica proprie; crematoriul; tubulatura de evacuare a deseurilor menajere; structura de rezistenta; fatadele; acoperisul si altele asemenea, conform prevederilor din acordul de asociere; personalul angajat sau contractat al asociatiei: salarii sau remuneratii pentru administrator, contabil, casier, instalator, electrician, portar, cheltuieli pentru curatenie etc.; indemnizatii acordate membrilor asociatiei de proprietari ori persoanelor alese: presedintele, membrii comitetului executiv si ai comisiei de cenzori; prime; credite bancare; contracte sau polite de asigurari; alte servicii administrative catre proprietatea comuna.

Care sunt atributiile unui administrator de bloc?

Administratorul de bloc trebuie sa asigure managementul de proprietate al condominiului. Responsabilitatile permanente in asociatie sunt:
- gestionarea bunurilor materiale şi a fondurilor băneşti ale asociaţiei;
• efectuarea formalităţilor necesare în angajarea contractelor cu furnizorii/prestatorii de
servicii pentru exploatarea şi întreţinerea clădirii, derularea şi urmărirea realizării acestor
contracte;
• gestionarea modului de îndeplinire a obligaţiilor cetăţeneşti ce revin proprietarilor în
raport cu autorităţile publice. Obligaţiile cetăţeneşti sunt cele stabilite, potrivit legii, de
adunarea generală;
• răspunde de organizarea şi conducerea contabilităţii în partidă simplă, în condiţiile legii;
• are obligaţia să întocmească şi să completeze registrul jurnal, registrul inventar, registrul
pentru evidenţa fondului de reparaţii, registrul pentru evidenţa fondului de rulment,
registrul pentru evidenţa sumelor speciale, registrul pentru evidenţa fondului de
penalizări, precum şi alte formulare specifice activităţii de contabilitate, prevăzute prin
ordin al ministrului economiei şi finanţelor;
• răspunde de efectuarea operaţiunilor de încasări şi plăţi în numerar, cu respectarea
prevederilor Regulamentului operaţiunilor de casă
• să emită chitanţe care vor cuprinde obligatoriu următoarele date: numărul de ordine, în
baza unei serii, care identifică chitanţa în mod unic; data emiterii facturii;
denumirea/numele, adresa şi codul de înregistrare fiscală ale asociaţiei de proprietari
pentru care se emite chitanţa

Legea 230/2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari

Care este procedura de recuperare a sumelor restante de la proprietarii restantieri in cadrul Asociatiei de Proprietari?

Procedura de recuperare a sumelor restante de la proprietarii restantieri in cadrul Asociatiei de Proprietari.
In conformitate cu prevederile legale in vigoare, respectiv Legea 230/2007 cu normele de aplicare ale acesteia si Codul Civil, Asociaţia de Proprietari are dreptul de a acţiona în justiţie pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit privind scadenta acestora.
Pentru ca acest calcul privind cele 90 de zile prevazute de lege sa fie corect, este obligatoriu si necesar ca Asociatia de Proprietari sa inscrie corect si in acord cu realitatea faptica pe listele de intretinere atat data afisarii acestora la avizier, cat si data scadenta, respectiv sa se acorde proprietarilor un termen maxim de 20 de zile de la data afisarii listelor de intretinere pentru achitarea sumelor privind cotele de contribuţie la cheltuielile asociaţiei. Prin Hotararea Adunarii Generale acest termen scadent poate fi si mai mic de 20 de zile.
Incepand cu prima zi urmatoare datei scadente, se considera ca fiind restant oricare dintre proprietarii care nu au achitat sumele distribuite si mentionate conform legii in acele liste de intretinere lunare, acestia dobandind calitatea de restantieri conform legislatiei in vigoare.
Legea 230/2007 cu normele de aplicare ale acesteia acorda restantierilor un termen de gratie de 30 de zile de la data scadenta, in care proprietarul care nu a achitat integral si in termen sumele la cheltuielile de intretinere ale asociatiei are calitatea de restantier, dar NU i se calculeaza si NU i se aplica penalizari de intarziere.
Dupa expirarea celor 30 de zile de gratie care depasesc termenul stabilit pentru plata sumelor la cheltuielile de intretinere ale asociatiei se aplica sistemul propriu de penalizari al Asociatiei in procent de maxim 0.2% procent stabilit in functie de Hotararea Adunarii Generale sau prin Decizie a Comitetului Executiv al Asociatiei, pentru fiecare zi de intarziere.
Trebuie avut in vedere ca penalizarile se calculeaza si se evidentiaza separat in contabilitate pentru fiecare debit restant in functie de data la care a fost constituit. Aceste evidente analitice constituie proba in instanta de judecata, atunci cand asociatia in conditiile legii actioneaza in judecata restantierul respectiv.
In cazul in care Asociatia de proprietari prin norme interne a stabilit un sistem propriu de penalizari pentru restantieri in procent de maxim 0.2%, NU MAI ARE DREPTUL LEGAL de a aplica prevederile Normelor de aplicare a Legii 230/2007 - ``Art. 25. (3) Dacă terţii impun penalităţi asociaţiei de proprietari pentru întârzieri la plata facturilor, acestea se vor recupera de la:
a) restanţierii la cotele de întreţinere, proporţional cu cuantumul restanţelor;``

ATENTIE! - NU SE POT APLICA DOUA SITEME DE PENALIZARI PENTRU ACEEIASI RESTANTA! Asociatia are obligatia sa aleaga una dintre cele doua modalitati legale de calcul si aplicare a penalizarilor prevazute de legea 230/2007 si anume ori stabileste un sistem propriu de penalizari in procent de maxim 0,2% ori distribuie direct proportional cu restantele, penalizarile aplicate de furnizorii asociatiei.

Conform legii 230/2007 si a normelor de aplicare ale acesteia:

`` Art. 49. - (1) Asociaţia de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizări pentru orice sumă cu titlu de restanţă, afişată pe lista de plată. Penalizările nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere şi se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile care depăşeşte termenul stabilit pentru plată, fără ca suma penalizărilor să poată depăşi suma la care s-au aplicat.
(2) Termenul de plată a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, afişate pe lista lunară de plată, este de maximum 20 de zile calendaristice.
(3) Sumele rezultate din aplicarea penalităţilor de întârziere vor face obiectul fondului de penalităţi al asociaţiei de proprietari şi se vor utiliza numai pentru plata penalizărilor impuse asociaţiei de proprietari de către terţi şi pentru cheltuieli cu reparaţiile asupra proprietăţii comune sau alte cheltuieli de natură administrativă.``
Norme - Art. 25. (3) Dacă terţii impun penalităţi asociaţiei de proprietari pentru întârzieri la plata facturilor, acestea se vor recupera de la:
a) restanţierii la cotele de întreţinere, proporţional cu cuantumul restanţelor;
b) persoana împuternicită să achite facturile, dacă a întârziat plata facturilor la termen.``
Daca de la data scadenta a listelor de intretinere trec 90 de zile, Asociatia de Proprietari are dreptul legal si obligatia sa actioneze in justitie pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari.
Odata dobandita calitatea de restantier, dupa termenul scadent al listelor de intretinere, pentru a apara interesul sau, Asociatia de proprietari poate si trebuie sa instituie de indata privilegiu imobiliar conform Art. 51 din Legea 230/2007 si Art. 26, 27, 28, 29, 30, 31 din normele de aplicare ale acesteia, pentru a avea garantia ca poate sa recupereze sumele restante de la restantier prin executarea proprietatii acestuia in urma unei hotarari a instantei de judecata in cazul in care restantierul nu achita sumele restante.
Atentie! Cheltuielile asociatiei de proprietari, respectiv taxele privind instituirea privilegiului imobiliar reprezinta o cheltuiala a asociatiei, SI NU SE REPARTIZEAZA IN LISTELE DE INTRETINERE LA RESTANTIERUL RESPECTIV DECAT DUPA HOTARAREA DEFINITIVA A INSTANTEI DE JUDECATA CARE APROBA RECUPERAREA CHELTUIELILOR DE JUDECATA inclusiv a cheltuielilor privind privilegiul imobiliar!
Pana momentul aprobarii si hotararii definitive a instantei de judecata toate cheltuielile cu privilegiul imobiliar si alte cheltuieli efectuate in scopul recuperarii de catre asociatie a restantelor, respectiv cheltuieli cu avocati, firme recuperari debite, etc., se suporta de catre asociatie si se repartizeaza pe cota parte indiviza in listele de intretinere lunara daca se doreste repartizarea lor, sau raman nerepartizate urmand ca doar la hotararea instantei de judecata privind cheltuielile de judecata sa fie repartizate proprietarului restantier si recuperate prin executorul judecatoresc.

Somatia

Pentru ca Asociatia de proprietari sa respecte procedura privind recuperarea debitelor restante si sa evite astfel invocarea de catre restantier a unui viciu de procedura, este necesar ca inca de la aparitia unei restante prin neplata sumelor datorate de proprietarii restantieri, asociatia sa ii someze repetat pe acestia prin intermediul unor somatii conform modelului de mai jos.
Aceste somatii trebuie inmanate personal proprietarului cu confirmare de primire sau prin posta cu scrisoare recomandata cu valoare declarata si confirmare de primire, in care sa se mentioneze continutul scrisorii.